Строящееся жилье: как минимизировать риск потери денег
К сожалению, на сегодняшний день стали уже обыденными ситуации, когда застройщик не сдает объект строительства в срок. Поэтому застройщик заранее, еще в момент заключения договора с покупателем, должен учитывать, когда будут закончены полностью работы на объекте в соответствии с проектной документацией, а также тот срок, в течение которого будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию строящегося дома.
Конечно же, строительная деятельность, как никакая другая, связана с самыми разными рисками. И в этой ситуации самой слабой стороной оказывается потребитель, финансирующий строительство своей части многоквартирного дома.
Как же подстраховать себя и свои вложенные средства от таких долгостроев? И какие законные способы для этого существуют?
Самое главное - это документы. Нужно понимать, что на сегодняшний день самыми защищенными являются участники долевого строительства, так как именно они подпадают под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
Если вкратце расшифровать закон, то по договору об участии в долевом строительстве застройщик обязуется построить многоквартирный дом, а после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать построенный дом дольщикам. То есть застройщик привлекает денежные средства дольщиков для строительства, отстраивает здание, в котором у гражданина, вложившего деньги, возникает право собственности на жилье.
Следующая обязанность застройщика – передать дольщикам жилье, причем не позднее срока, прописанного в договоре. Причем этот срок един для всех жителей построенного многоквартирного дома. И указанный Закон защищает права и интересы дольщиков и устанавливает ответственность застройщиков за нарушение сроков передачи жилья. Так, за каждый день просрочки при передаче квартиры дольщику застройщик обязан выплатить неустойку (ст.6 Закона № 214-ФЗ).
Если строительство все же идет медленнее, чем было запланировано договором, и застройщик понимает, что не успеет уложиться в срок, то в этом случае на него ложится новая обязанность: не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока он обязан направить дольщику уведомление об этом и предложение об изменении договора. Обычно застройщики направляют в этом случае проект соглашения об установлении нового срока передачи предмета договора. Иногда участники долевого строительства отказываются подписывать данное соглашение и после наступления установленного договором срока предъявляют в суд требование о взыскании неустойки за каждый день просрочки. Но если дольщик соглашается подписать новое соглашение, то, руководствуясь ст. 9 Закона № 214-ФЗ, он соглашается на новые сроки строительства или же отказывается от исполнения договора.
О том, как минимизировать риски потери денежных средств при вложении в строящееся жилье, рассказал постоянный эксперт KM.RU Руслан ЯХУДИН, руководитель юридической компании «ТАКО»:
Действительно, дольщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора. Такое право возникает у него, если застройщик не исполняет свои обязательства по передаче многоквартирного дома в срок, установленный договором и в случае, если такая просрочка составила более чем два месяца. В данном случае договор можно расторгнуть, направив другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте ценным письмом с описью вложения. Так что если ваш застройщик задерживает передачу дома в эксплуатацию более чем на два месяца, то вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и требовать не только возврата в течение 20 рабочих дней вложенных собственных денежных средств, но и начисленных на эту сумму процентов в установленном законом размере.
Но даже если вы не подписали договор участия в долевом строительстве, о котором говорилось выше, заключили договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, инвестиционный договор, предварительный договор купли продажи и т. п., то и в этом случае вы можете бороться с недобросовестным застройщиком в судебном порядке. Так, в случае неисполнения обязательств по передаче объекта в срок, вы также можете обратиться в суд с иском о возврате уплаченных денежных средств и взыскании неустойки за пользование чужими денежными средствами в силу ст. 395 ГК РФ.
На сегодня также нередки случаи, когда в отношении застройщика возбуждается дело о банкротстве, и зачастую оно бывает преднамеренным. Но и в этом случае нельзя опускать руки - вы также вправе требовать возврата своих денежных средств. В данном случае требование к должнику необходимо направить в рамках дела о банкротстве. Это требование будет включено в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда.
Итак, резюмируя сказанное, отметим, что на сегодня наиболее защищенными со стороны закона являются участники долевого строительства. Если же вы таковым не являетесь и заключили иной договор (например, инвестиционный договор, договор уступки права требования, предварительный договор купли-продажи), то в случае затягивания строительства нужно тщательно изучить условия такого договора с застройщиком. Самым важным здесь будет раздел об ответственности. И если в нем нет каких-либо особо оговоренных условий, то необходимо руководствоваться общими положениями гражданского законодательства и при затягивании строительства требовать возврата своих денежных средств с начисленными на них процентами.
Комментарии читателей