Рынок недвижимости Украины глазами местного риелтора

Один из украинских специалистов по недвижимости готов рассказать, как же на самом деле обстоят дела на рынке недвижимости Украины и что будет ждать его в ближайшем будущем

Коллаж © KM.RU

События на Украине ударили по всем областям местной экономики. Рынок недвижимости не стал исключением – в разы сократилось количество сделок, «заморозилось» большинство строек. В этой ситуации многие украинские риелторы оказалось не у дел. Часть из них, вместе с другими жителями Украины, в поисках работы направились в Россию. Волей случая один из украинских специалистов по недвижимости оказался в российской компании «Метриум Групп». Сегодня он готов рассказать, как же на самом деле обстоят дела на рынке недвижимости Украины и что будет ждать его в ближайшем будущем.

Офисная недвижимость

До начала политического и экономического кризиса в Киеве самым динамично развивающимся был сегмент офисной недвижимости. До февральских событий в столице Украины ежегодно вводилось в эксплуатацию порядка 120-150 тыс. кв.м офисных площадей класса А и В. Несмотря на столь активные темпы строительства и ввода новых объектов, практически все они находили арендаторов, а потребность в новых качественных офисных площадях не снижалась.

Начиная с февраля этого года, когда в стране произошла смена государственного режима, из Украины начался отток бизнес-структур. Подобно простым смертным, главы крупных корпораций направились искать убежище в Россию, сменив киевскую «прописку» компаний на московскую. На сегодняшний день в столице Украины пустует 25% от общего количества офисных помещений. Больше всего от нестабильности в экономике пострадали самые престижные БЦ. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А достиг 32%. В отдельных БЦ незаполненными остаются до 50-70% офисов.

Увеличение свободных площадей и низкий спрос вызвал падение арендных ставок. Максимальная базовая арендная ставка для офисов класса А с начала года уменьшилась на $12 за кв.м и составила $34 за кв.м. Средняя арендная ставка для офисов Киева находится сегодня на уровне $21 за кв.м. Перенасыщение предложения в сегменте офисной недвижимости привело тому, что ввод в эксплуатацию большинства новых бизнес-центров на данный момент приостановлен.

Жилая недвижимость: купля-продажа

Самыми востребованными объектами на рынке жилой недвижимости в Киеве до февральских событий были одно- и двухкомнатные квартиры эконом- и бизнес-класса.

В элитном сегменте жилья активным спросом пользовались объекты в новостройках с хорошими видовыми характеристиками в центре. Основную часть покупательского спроса (около 70%) на рынке элитной недвижимости Киева до дестабилизации политической обстановки формировали чиновники. Средний бюджет сделок составлял порядка $1,5 млн. За эти деньги столице Украины можно было приобрести квартиру в центре города площадью до 300 кв.м.

С появлением осенью 2013 года революционных настроений спрос на элитную недвижимость в украинской столице стал резко снижаться, а в феврале 2014 практически замер. В это время основная часть объявлений о купле-продаже недвижимости была снята с публикации.

Впрочем, на рынке присутствуют единичные предложения элитной недвижимости: дисконт по этим объектам составляет не менее 30% и все равно желающих их приобрести практически нет. Зато в последний месяц в риелтерские агентства Киева стали поступать запросы от иностранных инвесторов на покупку недвижимости. Правда, их интересуют объекты с дисконтом от 50%, и таких предложений на рынке нет.

В настоящее время жилье в Киеве активно покупают беженцы из восточных областей Украины, которым «по карману» объекты далеко не элитного сегмента. На сегодняшний день примерно каждая третья квартира в столице приобретается жителями востока страны. В основном это предприниматели – владельцы среднего и малого бизнеса, которые не планируют эмигрировать из Украины и просто стараются переждать в Киеве неспокойные времена. Причем, как правило, они стараются как можно скорее выбрать недвижимость и совершают сделки очень быстро – за 2-3 дня. Основное требование, которое такие покупатели предъявляют к жилью, – наличие ремонта и возможность быстрого заселения.

Еще одна категория покупателей – представители «крепкого» среднего класса, которые приобретают небольшие квартиры бизнес- и элитного сегментов у проверенных девелоперов на стадии строительства. Причем такие клиенты появились у риелторов буквально неделю назад. Это люди, которые боятся потерять накопленные сбережения в результате валютных колебаний, которые сотрясают Украину уже не первый месяц, и переводят их в более надежный актив – квадратные метры.

Жилая недвижимость: аренда

Аренда жилья – сегмент, который меньше всего пострадал от нестабильности в экономической и политической сфере на Украине. Безусловно, спрос на аренду в Киеве в последнее время снизился – виной тому стал рост безработицы, отток бизнеса за границу и спад платежеспособности населения.

Причем главным образом пострадал сегмент элитного жилья – цены на аренду квартир в этом классе упали примерно на 30%. Начиная с февраля этого года в риелтерские агентства Киева практически не поступало новых запросов на долгосрочную аренду элитной городской недвижимости.

Впрочем, даже на элитном рынке недвижимости есть объекты, которые не потеряли в цене – это частные элитные дома, которые находятся в престижном Печерском районе в центре Киева. Предложения аренды в них встретить сложно, и желающие снять такой дом по-прежнему находятся, ведь массовые беспорядки и революция никак не затронули эту часть города.

«Нестабильная экономическая и политическая ситуация на Украине, безусловно, затронула все сегменты рынка недвижимости, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И вполне закономерно, что первым «под удар» попал именно элитный класс недвижимости: смена режима привела к тому, что страну покинули как крупные коммерческие структуры, так и обеспеченные люди. К тому же стабилизация этого сегмента рынка потребует значительно большего промежутка времени по сравнению с другими классами недвижимости. Для этого сначала должна урегулироваться политическая обстановка в стране – только когда на Украину начнут возвращаться люди, которые могут позволить себе покупку и аренду подобных объектов».

Вместе с тем с начала текущего года на рынке столичного жилья увеличилась активность со стороны украинских покупателей. В основном, речь идет, конечно, о жителях восточных областей. Если в прошлом году сделки с подобными клиентами были единичны, то в этом году их доля увеличилась до 5-7% по некоторым проектам, отметила Мария Литинецкая.